社區物業管理免費估價

一、與房東見面時，盡可能了解相關資訊，如房東品行、週邊環境或其他背景。
這是可以提供您選擇房東，或居住環境的考量。如狀況允許，可請房東出示所有權證明以確定其為所有權人(如土地所有權狀)。如為二房東，亦出示房東委託書。

二、租賃契約在簽字前，仔細、謹慎地檢閱所有條文。
您的租賃契約可能包含您無法接受的規定，如訪客與寵物的、禁止設立個人工作室等。

三、用契約來化解糾紛與誤解。保留任何通聯記錄，或將口頭承諾寫下來。
舉例來說，如果您請房東修理設施，記得將您的要求寫下來並影印一份留存。如果是口頭承諾，亦用寄信方式（建議存證信函）與他確認。

四、保護自己的隱私權。
房東未經許可擅自進入出租給您的房間是僅次於押租金問題的衝突點。如果您瞭解您的隱私權，那您就知道隱私權是凌越房東的，所以房東一定要事先通知您的。

五、您有絕對的權利，生活在適合居住的環境中，千萬不要輕易妥協。
房東有義務提供房客良好居住環境，當然包含能遮風避雨、水電不虞，更重要的是環境要整潔與衛生，更要在結構上是安全的。

六、與您的房東建立公開、無心防的溝通管道。
假使房東拖延維修時間，談看看是否能正視並短時間處理。而不要直接惡言相向，甚至大打出手，最好還是平心靜氣的好好溝通。

七、為貴重物品買保險。
通常房東如果有保火險、地震險等產物險，那是不包含您的損失的。您個人財產的產物險，是不用花很多保費的，可是一旦遭竊、受他人損壞或天災時，就可得到保障及賠償了。 

八、確定押金的返還程序有列在契約上。
為了保障自己及免於糾紛，確認契約中對押金的使用與退還的規定，當然理應包括正當的扣款。 

九、瞭解您的建築與環境是否安全。
假如不安全，那您又期待房東能為您作什麼！先弄清楚消防安全設施的規定為何？是否易受侵入與破壞？假設犯罪很可能發生，房東就要負起保護您的責任。

十、瞭解哪種狀況下，您的租賃契約會終止。
除非您有法律的保障與有利您的事實與證據，否則對抗房東的收回與終止契約是不智的，可能讓您負債累累的。

房客權益不可不知！房客如何選房東，房客的權利義務有哪些？還有，付押金給房東最高只需付二個月，這些事情你都清楚了嗎？
處於社會中的經濟弱勢者，房客遇到租金過高、不合理調整，房東期滿扣減押金或拒還等，房客幾乎無能力反擊。
此外，女房客還可能遇到安全上的顧慮問題！針對上述種種，挑選住房房東也是房客須注意的事項。 　　

一、房東如果是未成年人，其出租應得到父母，法定代理人或監護人同意。 　　

二、房客最好向東提出房屋所有權狀，土地登記謄本，證明房東持有該房屋，如果可以，向房東要求出示身份證明。

三、如果向二房東租屋，應了解二房東和大房東訂下的租約中，是否有禁止轉租的條文，許多二房東糾紛，導因都是房客承租時，未察覺對方是二房東。 　　

四、選擇和房東同住，女房客須注意房東的家庭狀況及品格，若有其他房客，其身份、職業及品都要慎查。 另一方面，女孩子注意房屋有無安全附設設備亦很重要。

按公寓大廈管理條例第二十七條第二項規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。」

另同法施行細則第十一條規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除本細則、區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得選舉、推選或被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」故由上揭規定可知，公寓大廈管理條例其及施行細則並未對非具有區分所有權人擔任委員（或主委）設有限制，惟區分所有權人會議或規約仍得訂明排除非區分所有權人出席區分所有權人會議或當選為管理委員之規定。

壹、房客要將戶籍登記遷入租賃他人房屋者，可依下列方式擇一辦理：
一、憑本人、配偶或直系血親名義承租之租賃契約書（有效期限內，且房東要蓋章並經法院公證）。
二、或者，出租人之房屋所有權狀、最近一期房屋稅單、最近六個月內買賣契約書或其他足資證明所有權之證明文件申辦。（附繳證件均須查驗正本）

壹、客戶無故搬走，卻遲不將戶籍登記辦理遷出，房東如何自行將之除去？
一、房客完全搬離租賃房屋，不再有居住事實，卻未辦理戶籍遷出，即屬於所謂的「空口」、「空戶」，此時，房東可請管區查實後發文通知戶政事務所撤銷空戶(口)註記。

壹、依照公寓大廈管理條例第３３條規定，房客於必要時，亦有權利要求『閱覽』〔規約〕及〔區分所有權人會議記錄〕，管理委員會不得拒絕。

貳、管理委員會保管了公寓大廈的規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件，這是法律上的義務（第３４條第８款）；公寓大廈管理條例第３３條賦予利害關係人在必要情形下，有權閱覽上開文件中的〔規約〕及〔區分所有權人會議記錄〕二種，而房客本身就是住戶（第３條第１０款），這二種文件的內容與房客權益直接有關，故房客應屬『利害關係人』，於必要時，房客亦有權利要求『閱覽』〔規約〕及〔區分所有權人會議記錄〕，管理委員會不得拒絕。

參、房客想要閱覽〔規約〕及〔區分所有權人會議記錄〕，並不只限於要求管理委員會提供一途而已；首先，凡是區分所有權人必定人手一份，因此，向房東或左鄰右舍借閱一下，也是可行的方法；其次，〔區分所有權人會議記錄〕一定要公告，在公告欄上也可以看到；最後，在各地縣市政府或鄉 (鎮、市、區) 公所亦有〔規約〕之建檔資料（第２６條及施行則第９條），可供查詢。

　　　　　※※※ 參考法條 ※※※

第三十二條
　區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
　前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。

第三十三條
　利害關係人於必要時，得請求『閱覽』規約及前條之會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

第三十四條
　管理委員會之職務如下：
一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
二、住戶違反第六條第一項規定之協調。
三、住戶共同事務應興革事項之建議。
四、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
五、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
六、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
七、區分所有權人會議決議事項之執行。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
一○、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
一一、其他規約所定事項。

第二十六條
　公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。
　前項起造人為數人時，應互推一人為之。

公寓大廈管理條例施行細則　第九條
　本條例第二十六條第一項所定報備之資料如下：
一、訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊。
二、訂定規約時之區分所有權人會議會議記錄。
三、規約內容。
　直轄市、縣（市）主管機關受理前項報備資料，應予建檔。

壹、房客當初搬進來時，因辦理營業登記而將營業地址設於租賃地址，但是，後來房客搬走時，卻未辦理營理地址變更，房東該怎麼辦？
一、辦理營業地址變更登記，是營利事業或稅捐處服務區人員的職責，與屋主無關。
二、房東將房屋租給房客營業，後來該營業搬遷，房東至稅捐處申請變更房屋使用情形，希望由原來的非住家用房屋稅率，改為依住家稅率課徵。不過，稅捐處人員卻會要求房東，先辦理註銷該營業之營業登記，再申請變更房屋適用之稅率。
三、台北高等行政法院９０年度訴字第５１９０號判決指出，屋主申報變更房屋使用情形，稅捐機關即應主動勘查房屋使用情形，屋主沒有義務代替前房客辦理營業變更登記，稅捐機關更無權不准屋主按住家稅率課徵房屋稅。 
四、上開判決進一步指出，稅捐機關應在納稅人提出申請後，即行著手調查，依實際使用情形辦理，不應要求納稅人辦理註銷登記。

壹、房客租來的房屋，可否再全部轉租給別人（下稱轉租）？或轉租一部分給別人（下稱分租）？依照民法第四四三條前段規定，若是轉租給他人（次承租人），必須得到房東的允許，若僅是分租給他人（次承租人），則可由房東及房客自由約定，若沒有約定，則法律是允許房客可以再分租給他人使用。

貳、房客在合法「轉租」或「分租」的情形下，必須負擔較重的法律責任。依據民法第四四四條規定，房客必須對於次承租人應負責之事由所生之損害，負賠償責任。如此一來，即使房客有權轉租或分租，仍會因考慮自己要為次承租人的行為負責，而慎重選擇次承租人。

參、參考法條
第四四三條
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

第四四四條
承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。

壹、直接答案
在租賃期限中，房客死亡時，並不影響租賃契約之效力；但房客之繼承人，依民法第四五二條規定，因而取得合法終止租約之事由，有權終止租賃契約。

貳、基礎說明
一、房客死亡，並不影響租賃契約之效力。房客死亡時，關於租約之權利義務，均由房客之繼承人承受，租約仍然繼續有效存在，房客之繼承人仍有繼續使用收益房屋之權利，房東亦有權利繼續向繼承人收取租金（積欠之租金亦由繼承人負責繳清）。

二、房客之繼承人，有權終止租賃契約：
1.民法第四五二條規定，房客之繼承人，若不想繼續租賃房屋，即使租約未到期，仍然可以終止租約，只不過必須提前通知房東。
2.要提前到什麼程度呢？約定租金一個月付一次時，依民法第四五二條後段及第四五○條第三項規定，應於一個月前通知房東；但若約定租金支付期限超過一個月時（例如三個月付一次租金），要提前到什麼程度通知房東呢？此點法律並未有特別規定，仍應依習慣決定，至少亦應於一個月前通知房東。

肆、參考法條
第四五二條
租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

第四五○條
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

壹、房客所製造之噪音，妨害鄰居之安寧時，其行為可能違反社會秩序維護法。（社維法七二條）

貳、房東可以向警察機關舉報，使警察機關前來調查處理。（社維法三九條）

參、社會秩序維護法節錄
第七二條　妨害安寧秩序之處罰
有左列各款行為之一者，處新臺幣六千元以下罰鍰：
一、於公共場所或公眾得出入之場所，酗酒滋事、謾罵喧鬧，不聽禁止者。
二、無正當理由，擅吹警笛或擅發其他警號者。
三、製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者。

第三九條　開始調查之原因
警察機關因警察人員發現、民眾舉報、行為人自首或其他情形知有違反本法行為嫌疑者，應即開始調查。

壹、房客經營非法行業，將會影響房東權益甚鉅。
房東因房客經營非法行為被牽連的程度大小不一，重則被法院依幫助犯判刑，輕則被行政機關裁處罰鍰甚至拆除房屋，因此，房東發現房客經營非法行業時，絕不可怠慢處理，否則吃虧就在眼前了。

貳、房客經營非法行業，房東應立即制止並採取行動。
一、房東一旦發現房客有經營非法行業，經勸阻仍無效時，房東即得據以終止租約。

二、在定期租賃，市售租賃契約書中，均會記載房屋不得供非法使用之約定，因此，房客若經營非法行業，即屬違背民法第四百三十八條第一項之規定，依照同條第二項規定，房東即得終止租約。

三、在不定期限租賃，土地法第100條第4款「承租人以房屋供違反法令之使用時」，亦足以構成終止租約之事由。

參、參考法條
民法第四百三十八條
承租人應依約定方法，為租賃物之使用收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。
承租人違反前項之規定為租賃物之使用收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。

土地法第一百條
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。