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身為房東相信最怕一件事，就是當好不容易將房子出租之後，遇到房客因為個人因素想要退租吧！依照民法第四百五十條第一項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」同法第四百五十二條規定「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」、第四百五十三條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」，故定期租賃契約，除發生前面所說承租人死亡或特約終止之情形外，非經出租人或承租人雙方協議，否則不得提前終止。

因此，若房客想提前終止契約，就要先看當初雙方簽定的契約內容是否有『契約終止』之規定，如果有的話，就可以依相關約定提出終止租約，但通常需支付解約金。例如：「約定未屆租期如不租將沒收一個月租金額的押金」之類的規定就表示房客需付一個月的租金才能解約。

若是沒有的話，表示提前終止契約視同違約，房東可以房客違約為由要求給付違約金，（可參照租賃契約中的相關違約規定），一般而言是會沒收所有押金。
　
雖然說房東有權利沒收房客押金，惟租屋雙方應站在和諧融洽的立場，而非對立的立場，所以不論契約是否明定，當房客欲提前終止契約，應事先告知（盡量一個月前），雙方並進行協議，應事先告知房東，並與房東進行協議房屋返還及是否沒收押金，而房東亦應視情況收取合理的解約金或違約金，不可漫天喊價。否則若因為房屋糾紛導至房屋暫時無法出租，相信也是得不償失。

壹、房客要提前搬走，除非租約中載明房客在到期前有權隨時搬遷，否則，即屬違約行為，房東並不因此而有退還押金之義務。

貳、觀念上首要釐清的是，只要租賃契約繼續有效存在，房東就不會有所謂退還押金的問題；因為押金的作用，是要留待房東及房客要了結租賃關係時，作為可能尚未結清的租賃債務的擔保，因此，只要了結租賃關係的「時候」未到，就不產生是否退還押金的問題，這是租賃雙方當事人首要認清的一點。

參、至於所謂了結租賃關係的「時候」，指的是租約到期時，或者有一方當事人合法終止租約時，並不包括房客中途任意違約退租，或房東任意不租的情形。

壹、租賃期間內，發生房東不幸死亡之情形時，依法並不會影響租賃契約之效力，房東的繼承人並不能因此就不承認租賃契約之存在，任意要求房客搬遷。

貳、主要的原因，在於繼承的法律效力。依照民法第一一四八條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」因此，當房東發生死亡時，其繼承人依法即應承受該份租賃契約所生之一切權利義務，房客的權益並不因此而生任何影響。

參、房屋租賃實務上，比較麻煩的是，有二位以上之繼承人要來收取房租時，到底應該交給誰？由於該筆租金屬於遺產之一部分，各繼承人對於遺產全部為公同共有，各繼承人對於租金債權之收取，應屬於對公同共有財產權利之行使，依法應取得全體繼承人之同意（民法第八二八條第二項參照)，換句話說，房客要交付租金給各別之繼承人時，必須要求其提出已經取得全體繼承人同意之證明。

壹、直接答案
　　房東擅自進入房客的房間，雖然不見得必然違法，但觸犯刑法之危險性卻是相當高。

貳、基礎說明
一、房東基於某些緣故，都有趁房客不在時進入房客的房間或公寓的習慣。這些緣故包括：巡視查看、檢查水電、修繕等。
二、隨意出入房客的房屋，在普遍的認知中，均是不正當的行為，依法而論，也是觸法的行為。按刑法第三百零六條第一項規定：「無故」侵入他人「住宅」、「建築物」或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。在房屋租賃關係合法存續期間，房客租賃的房屋，已經屬於前開法條所稱之他人「住宅」或「建築物」（例：租來當倉庫），因為房客依照民法第四百二十一條規定已經取得房屋之「使用、收益權利」，該房屋自屬房客之住宅或建築物。
三、比較有爭議的情形，發生在房東自以為進入房屋是有理由的。房東自以為有理由而進入房客的房屋，其理由是否正當，房客不見得認同，法院對此也有判斷標準。要構成前開法條之罪名，必須符合「無故」的條件，所謂「無故」，係指「無正當理由」，如果習慣上、道德上許可而無背於公序良俗者，即非「無故」。
四、因此，房東要進入房客的房屋之前，應該三思而行。尤其是房客不在家時，即便事先已經取得房客的口頭同意，仍有些案例顯示，由於房東無法舉證有房客的同意，而遭房客反告侵入住宅罪，房東仍應謹慎為之。
參、進階說明
　　按刑法第三百零六條之罪，重在保護個人之住屋權即個人居住之場所有不受其他無權者侵入留滯其內干擾與破壞之權利，故本罪以未經同意無故進入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦為構成要件。所謂無故侵入，係指行為人無權或無正當理由，或未得住屋權人之同意，而違反住屋權人之意思，以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物，至其係公然或秘密、和平抑或強行為之，均非所問。

壹、拆閱別人的信件，要負民事賠償責任。
信件中通常有個人的隱私存在，任意窺視其內容，等於是直接侵害別人的隱私權。按民法第一百九十五條規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、「隱私」、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」因此，隱私權被侵害而情節重大時，損害到底有多大雖然難以計算，但依前開規定「雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」可知，房東若任意拆閱房客的信件，而該信件之內容與重要之隱私有關，則民事賠償責任是免不掉的，只是賠多賠少的問題而已。

貳、拆閱別人的信件，要負刑事責任。
刑法第三百十五條規定：「無故開拆或隱匿他人之封緘信函、文書或圖畫者，處拘役或三千元以下罰金。無故以開拆以外之方法，窺視其內容者，亦同。」雖然刑法的處罰方式只是拘役或罰金，但對一位正當的房東來說，僅僅因為自己隨意拆閱房客的信件，或者以其他方法而窺視內容，卻換來數次開庭偵訊的折磨以及擔心被判刑的心理恐懼，最後還因判刑而產生所謂的「前科」，這樣的經歷，足以叫人悔不當初。

壹、房東未使用偷窺工具的情形：
這是一種原始的偷窺方式。由於方式原始，女性房客防範的方式也較容易，只要門窗夠安全，就能阻止偷窺的危險。雖然刑法並未將這種偷窺方式視為犯罪，但並非無法可罰，依照社會秩序維護法第八十三條第一項第一款規定：「故意窺視他人臥室、浴室、廁所、更衣室，足以妨害其隱私者。」處新臺幣六千元以下罰鍰。

貳、房東使用偷窺工具的情形：
這是一種運用現代科技的偷窺方式。工具計有：望遠鏡、監視攝影機，以及惡名昭彰的針孔攝影機。民國八十八年四月二十一日施行的刑法第三百十五條之一，對此有了處罰的規定：有左列行為之一者，處三年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金：
一、無故利用工具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論或談話者。

二、無故以錄音、照相、錄影或電磁紀錄竊錄他人非公開之活動、言論或談話者。

壹、不是房屋的所有權人，也可以當房東（出租人）。

貳、訂立房屋租賃契約，對於不是房屋所有權人的房東而言，在法律上只是負擔了因租約而生之義務而已，也就是要履行所答應房客的承諾。不論該名房東訂約時是否有權利出租、訂約後是否取得出租的權利，均不影響該名房東要為自己訂立的房屋租賃契約負起履約的義務。於是：
一、訂約後，房客遭受真正的權利人請求搬遷時，該名房東對房客依法要負起債務不履行之損害賠償責任；房客則可依民法第四三六條準用第四三五條之結果，終止租約。
二、若房東能夠令房客持續使用收益房屋時，則租屋之目的已達成，房客不能藉口房屋非屬房東所有或房東無出租之權利等理由，而拒付租金或終止租約。

參、若是在房東並無任何權利可以出租的情形下，房客要有隨時搬家的心理準備，因為，房屋所有權人得逕向房客請求返還房屋（請求房客搬遷），房客不能以有租賃契約存在為由對抗房屋所有權人。當然，房屋所有權人亦不能向房客要求過去使用房屋的租金，因為，房客與房屋所有權人之間並未訂立租賃契約，房屋所有權人要求償，也只能向那名無權出租的房東追討。

肆、房東雖然不一定非得是房屋所有權人，但站在房客立場，最好確認該名房東是否已經取得房屋所有權人的同意，或者有其他可以出租房屋的權利，千萬別輕信片面之詞，以免橫生糾紛。