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 多年前，小型的房東用握手來決定租金與租期，現今仍有許多房東購買書局賣的租賃契約，如果你認為這樣就可以了，那還不如用經文來寫租賃契約，反正沒人看！

上述 DIY 狀況，是最常出問題、而且沒有效果的。如今房東與房客的關係，已經變得十分複雜最主要是因為法律的規範與房東管理認知程度，產生很大的不同，導致租賃市場有了很大的變化。

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房東多更多的責任，房客多更多的權利，租賃契約可以事先預防困擾房東的因素，如果寫契約或提供難解又長的契約，通常最後大多都會導致混亂的狀況。

想想看，如果一份精美又長篇大論的契約書，寫明著不可養寵物，結果沒有人注意到，當房客帶了隻狗搬進來時，您看看會怎樣？
　　　　　　　 
一份不明確的契約一旦打下，任何一個有關修繕、押金的小意見，都是造成糾紛的潛在因素。所以寫一份清楚、易懂又詳盡的租賃契約書，是不准有任何藉口與不容草率的。
　　　
除了預防困擾，一份好的契約是會引發房東對這些重點議題仔細處理的。

租賃契約實質的用途是可以協助解決糾紛的！如果真的發生糾紛，書寫明白的契約書就派上用場了，譬如房東在何種狀況下可以進入已出租的房間，甚至要花多久時間處裡這些問題等等。悲慘案例如下～

有位房東，他的大樓只租女生，當這位乖巧、生活單純的女同學，住進來後、房東著實鬆了一口氣，所以契約上也就沒有特別留心了。可是三個月後，這個女同學竟時常帶男友回來過夜，對同棟的女生造成很大的困擾，紛紛上網討論。雖然要求她搬走，但流言愈滾愈大，出租率急遽下降，毀了房東辛苦建立起的口碑，可是當初用的書局通用契約，對違約罰責缺少規範，使得房東連基本的賠償都索賠無門，真是損失慘重。

租賃行為中最重要的文件就是租賃契約了。它陳述了許多重要的條款，如租期多久、押租金金額多少、管理費如何計算與支付、能不能養寵物、能不能分租、房東在何種狀況下可進入已出租房間，甚至一旦發生訴訟時誰來付律師費用等。
重點是儘管大多為口頭承諾，還是白底黑字寫下來。雖然口頭承諾似乎較簡單及非正式，但這也是常導致糾紛的原因。假設對於能不能分租，爾後房東或房客有人反悔，那結果可能是雙方在法院上喋喋不休的爭論誰對誰錯。大家所公認的正義，就在契約本身的規範，故永遠記得一件事，法律是講求證據的。
　　　　
一、房客何時能終止租賃契約：
一般而言，除非房東明顯違約，否則房客較不能終止契約的。舉例來說，房東拒不修繕或危及房客安全與健康時。如果房客因工作地點改變，通常也要在契約書中說明程序，如須於一個月前通知等。否則沒有正常的原因下終止租賃，房客仍然要付完整期的房租。 

二、房東何時能終止租賃契約：
房客明顯違約或違法時，房東可以合法終止契約，如遲繳房租、禁養寵物而偷養或從事非法行為﹝如販賣等﹞。首先房東通知房客﹝建議用存證信函﹞要終止契約，內容要陳述違約事實，並可限期改善或限期搬走，甚至警告房客有法律刑責等。 

以下是簽約的五大陷阱，注意易租網整理的幾點，簽約絕對不吃虧！
一、押金：
押金一般來講是兩個月租金，依照法律的規定超過兩個月以上的押金得折抵租金，如房東要求過高的押金，房客可據理力爭。
二、違約金：
房客在租期中退租通常須支付一個月租金的違約金，若房東要求押金全扣，房客得在簽約時據理力爭，違約金部分法律並無規定，所以簽約時房客若同意支付兩個月的違約金，將來即以此合約為準。
三、租期：
租期最少是一月，雅房也有半年一簽的，超過一年以上租約，房客最好註明承租超過一年不扣違約金，另外為了避免房東一年後漲價，房客可要求簽兩年或三年的租約，只要註明承租超過一年即不扣違約金即可。
四、房東違約：
房東若在租期中要收回房子，除非房客同意，不然不管房東要賠多少錢，都是行不通的，不過慣例上，通常房客會接受一個月租金的違約金，另找棲身之所。
五、修繕問題：
房子結構的缺陷，如漏水龜裂等是由房東負責修繕，房東不處理，房客可以照相存證後請商家修繕，款項由租金或押金中扣，消耗物品的損壞由房客負責，如燈管、燈泡、橡膠墊片等，如因房客的不正常使用而損壞也由房客負責。

一、房屋有影響安全或健康的瑕疵時，房客可以直接發函給房東，通知終止租約。租約合法終止時，房客即不再受租約之約束，可以放心搬家。

二、依據民法第四百二十四條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」這是法律保護房客權益的重要條文，房客一旦發現房屋本身有問題，並且危及居住者的安全或健康時，不論事先知不知情，也不論租賃契約上是否有載明不得終止租約的約定，房客均得據此原因終止租約。

在房東依法有權收回房屋時，並不代表房客就會甘心樂意搬走，在沒有其他有效辦法前，請依法採取如下步驟：

壹、步驟一：起訴

一、提起遷讓房屋的訴訟，聲明請求承租人將房屋回復原狀並返還於出租人。
二、在訴訟程序上，依民事訴訟法第四二七條第二項第一款規定，將適用簡易訴訟程序。此類型訴訟，非常簡易，只需提出租賃契約、所有權狀、房屋課稅現值，至於是否有依約繳交租金，則由房客舉證，若房客不出面，房東可以當庭向法官請求依一造辯論判決。

貳、步驟二：強制執行

一、等到判決確定後，再向法院執行處聲請強制執行。法院執行處通常會發函通知房客定期點交房屋予房客，如房客未履行，房東可向法院陳報，屆時執行處會定期前往點交並排除房客之佔有。

壹、失火，也是房屋毀損或滅失的原因之一，雖然同樣也能造成民法第４３２條所稱租賃物毀損或滅失之結果，但是，民法第４３４條對於房客因自己的過失引起火災所造成的毀損或滅失設有特別規定，減輕了房客的注意義務，同時也降低了房東向房客求償的可能性。

貳、注意！房東仍可在租約中約定加重房客的注意義務，因為民法第４３４條並非強制規定；換句話說，房東要向房客求償時，要先檢查租約中對於失火責任是否有特別約定，如果沒有，才會適用民法第４３４條。

房客故意或過失毀損房屋，除了民事賠償責任外，在故意毀損的情形下，亦有刑事責任。

壹、民事責任

一、租賃期間，房客應以善良管理人之注意保管房屋，這是民法第４３２條第１項課予房客的注意義務；房客在心態上，必須要以善良管理人的注意程度（比自己平常之注意程度更高）來使用或管理房屋。

二、如果房客對於房屋的使用或保管違反善良管理人的注意義務，導致房屋毀損或滅失，就要對此損害負起賠償責任。

貳、刑事責任

刑法第３５３條第１項規定，『毀壞』他人『建築物』或『致令不堪用』者，得處六月以上五年以下有期徒刑。此項刑事責任，僅限於故意之情形，過失之情形並不在本條處罰範圍內。

參、參考法條

第４３２條
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠優責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

第４４３條
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。

民法第４４４條
承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。

刑法第３５３條
『毀壞』他人『建築物』、礦坑、船艦或致令不堪用者，處六月以上五年以下有期徒刑。
因而致人於死者，處無期徒刑或七年以上有期徒刑，致重傷者，處三年以上十年以下有期徒刑。
第一項之未遂犯罰之。

壹、房屋需要修繕時，其修繕義務人為何人，是由房東及房客之間自由約定的，若沒有約定，民法第四百二十九條有補充當事人意思之規定，即是由房東來負擔修繕義務。

貳、參考法條
民法第四百二十九條
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

一、依「私法自治」及「契約自由」原則，房東可以事先在訂約時限制房屋的使用範圍。

二、但是，房東之限制，若已經導致房客無法達到正常使用收益之目的時，就可能有不合法之嫌，因為，民法第７２條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」民法第１４８條更規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

三、因此，雖然房東原則上可以限制房客對於房屋的使用範圍，卻必須受到民法第７２條及第１４８條之限制。

一、若房東將房屋一前一後出租給房客Ａ及房客Ｂ，則房東勢必要對其中一人負「債務不履行之損害賠償責任」。（注意：有損害才有賠償）

二、房客Ｂ搶先一步住進房屋時，房客Ａ能否請求房客Ｂ搬遷呢？答案是不行的。因為房客Ｂ住進房屋也是有合法權源(基於租賃契約)，復以，房客Ａ取得的權利與房客Ｂ取得的權利同屬租賃債權，並無可以優先的情形，即便房客Ｂ明知房東已經出租給房客Ａ在先，亦是如此，房客Ａ要追究法律責任的對象，仍只限於與他簽約的房東。

三、若房東已經收下房客Ａ的定金，則依民法第二四九條第一項第三款，房東必須加倍返還定金，該多返還一倍之金額，性質上即屬於房東違約之損害賠償，房客Ａ據此請求，應足以補償損害，若是仍然不足，則房客Ａ必須舉證證明自己的損害，才能得到賠償。

參考法條：
第二百四十九條
　定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定﹕
　　一　契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
　　二　契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履
　　　　行時，定金不得請求返還。
　　三　契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履
　　　　行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
　　四　契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履
　　　　行時，定金應返還之。