社區物業管理免費估價

壹、租賃期間內，發生房東不幸死亡之情形時，依法並不會影響租賃契約之效力，房東的繼承人並不能因此就不承認租賃契約之存在，任意要求房客搬遷。

貳、主要的原因，在於繼承的法律效力。依照民法第一一四八條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」因此，當房東發生死亡時，其繼承人依法即應承受該份租賃契約所生之一切權利義務，房客的權益並不因此而生任何影響。

參、房屋租賃實務上，比較麻煩的是，有二位以上之繼承人要來收取房租時，到底應該交給誰？由於該筆租金屬於遺產之一部分，各繼承人對於遺產全部為公同共有，各繼承人對於租金債權之收取，應屬於對公同共有財產權利之行使，依法應取得全體繼承人之同意（民法第八二八條第二項參照)，換句話說，房客要交付租金給各別之繼承人時，必須要求其提出已經取得全體繼承人同意之證明。

壹、直接答案
　　房東擅自進入房客的房間，雖然不見得必然違法，但觸犯刑法之危險性卻是相當高。

貳、基礎說明
一、房東基於某些緣故，都有趁房客不在時進入房客的房間或公寓的習慣。這些緣故包括：巡視查看、檢查水電、修繕等。
二、隨意出入房客的房屋，在普遍的認知中，均是不正當的行為，依法而論，也是觸法的行為。按刑法第三百零六條第一項規定：「無故」侵入他人「住宅」、「建築物」或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。在房屋租賃關係合法存續期間，房客租賃的房屋，已經屬於前開法條所稱之他人「住宅」或「建築物」（例：租來當倉庫），因為房客依照民法第四百二十一條規定已經取得房屋之「使用、收益權利」，該房屋自屬房客之住宅或建築物。
三、比較有爭議的情形，發生在房東自以為進入房屋是有理由的。房東自以為有理由而進入房客的房屋，其理由是否正當，房客不見得認同，法院對此也有判斷標準。要構成前開法條之罪名，必須符合「無故」的條件，所謂「無故」，係指「無正當理由」，如果習慣上、道德上許可而無背於公序良俗者，即非「無故」。
四、因此，房東要進入房客的房屋之前，應該三思而行。尤其是房客不在家時，即便事先已經取得房客的口頭同意，仍有些案例顯示，由於房東無法舉證有房客的同意，而遭房客反告侵入住宅罪，房東仍應謹慎為之。
參、進階說明
　　按刑法第三百零六條之罪，重在保護個人之住屋權即個人居住之場所有不受其他無權者侵入留滯其內干擾與破壞之權利，故本罪以未經同意無故進入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦為構成要件。所謂無故侵入，係指行為人無權或無正當理由，或未得住屋權人之同意，而違反住屋權人之意思，以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物，至其係公然或秘密、和平抑或強行為之，均非所問。

壹、拆閱別人的信件，要負民事賠償責任。
信件中通常有個人的隱私存在，任意窺視其內容，等於是直接侵害別人的隱私權。按民法第一百九十五條規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、「隱私」、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」因此，隱私權被侵害而情節重大時，損害到底有多大雖然難以計算，但依前開規定「雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」可知，房東若任意拆閱房客的信件，而該信件之內容與重要之隱私有關，則民事賠償責任是免不掉的，只是賠多賠少的問題而已。

貳、拆閱別人的信件，要負刑事責任。
刑法第三百十五條規定：「無故開拆或隱匿他人之封緘信函、文書或圖畫者，處拘役或三千元以下罰金。無故以開拆以外之方法，窺視其內容者，亦同。」雖然刑法的處罰方式只是拘役或罰金，但對一位正當的房東來說，僅僅因為自己隨意拆閱房客的信件，或者以其他方法而窺視內容，卻換來數次開庭偵訊的折磨以及擔心被判刑的心理恐懼，最後還因判刑而產生所謂的「前科」，這樣的經歷，足以叫人悔不當初。