公寓大廈管理條例問與答

第一章總則

一、公寓大廈管理條例適用範圍。
問	請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定。
答	公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。

二、建築物區分所有之定義。
問	什麼是區分所有權？
答	「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第三條第二款定義。在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。

三、專有部分之定義。
問	什麼是公寓大廈之專有部分？
答	按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義：「稱專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第四十五條及第七條另有禁止做為專有部分之規定，第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間，如第四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。

四、界定專有部分範圍。
問	在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定？
答	公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。

五、界定共用部分。
問	公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定？
答	「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈管理條例第九條第一項之規定。另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。

六、共用部分及約定共用部分之區分。
問	共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定？
答	共用部分成立的原因有二，第一是法定共用部分，公寓大廈管理條例第四十五條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。公寓大廈管理條例第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。

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第二章 住戶之權利義務


七、約定專用事項之方法。
問	公寓大廈管理條例施行後，可否繼續行使約定專用之事項？
答	區分所有權人約定專用事項之方法有二：第一是公寓大廈建造期間或第一次區分所有權人會議召開前，出賣人與買受人於買賣契約中約定共用部分或基地之特定部分由某買受人專用，此種買賣契約起造人應在住戶規約草約中載明之，期以公示性拘束各買受人。第二是，公寓大廈建築完成之後，經召集區分所有權人舉行會議，依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意約定之。

八、條例施行前佔用防空避難設備者之處理。
問	我購買大樓底樓店鋪連帶其地下室，後來查知該地下室係屬法定防空避難設備，是否會被強制交出地下室所有權或使用權？
答	按「法定防空避難設備」屬公寓大廈之當然共用部分為公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定，然於本法施行前，依該時法令登記狀態已有辦理產權登記者，基於不溯既往原則，應可繼續使用該防空避難設備，但依法仍不應違反其設置之目的，即依「台灣地區防空避難場所管理維護注意事項」第七點，申請利用防空地下室開設臨時對外營業場所之規定，如：不得妨礙防空避難、不違反分區使用規定，暨建築法規定及各業法令。己核准兼作停車空間者，其兼作面積，不得申請開設臨時對外營業場所。進入警戒戰備或宣布戒嚴時，凡是使用或占用的防空避難設備，應在二十四小時內，騰出供大眾作防空避難之用。

九、共用部分不得獨立移轉或設定負擔。
問	公寓大廈共用部分（公共設施）可以單獨出售（或贈與、交換或設定抵押等）。
答	公寓大廈管理條例第四條第一項規定，「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第七百六十五條之規定相同。第二項則規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。

十、不得為約定專用部分之限制。
問	公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之？
答	公寓大廈管理條例第七條規定：「下列各款，不得為約定專用部分：連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。約定專用有違法令使用限制之規定者。按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已有規定。住戶違反規定時，「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。」同條第四項已有規定。至對於屢勸不改或續犯者，第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

二十六、特定目的事業經營管理。
問	同一棟大樓中若有住戶經營視聽歌唱業，在晚上大聲喧嘩，影警其他住戶之安寧，有何救濟方式？
答	按經營公司行號應申請營利事業許可，並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪音程度，其認定應由環保機關依其所訂標準為之。如經該管機關認定已屬違反噪音行為時，應視為同時違反公寓大廈管理條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」應依第三十九條第一項第一款規定，「由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」住戶經處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，應依第二十二條規定，由管理負責人或管理委員會促請改善，於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如其經營未獲許可，為違規營業者，則屬違反第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部分，不得擅自變更。」並應依第三十九條第一項第三款處罰之。

二十七、公寓大廈住戶不正當使用行為。
問	住戶將房屋違法使用，其他住戶有什麼方法可以遏止？
答	按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。所謂「正常使用」係指在符合法令規定之使用方法使用之。所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為三類，第一類是違反允許使用規定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第二類是對於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影響建築物構造安全。第三類是妨害建築物環境品質。例如，製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰則之有關規定處分。至於住戶販賣毒品、開設賭場係屬違害治安行為，公寓大廈管理條例雖未有制裁處分之規定，但適用其他法令，人人均得向治安機關檢舉，予以取締。
二十八、設置公共基金。
問	公寓大廈設置公共基金可以作何用途？公共基金的來源如何籌措？
答	為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以做為經費來源。公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第十八條規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。

二十九、積欠管理費或公共基金。
問	有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如願配合，應如何處理？
答	按公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。另第三十九條第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。

三十、公共基金與區分所有權之一體性。
問	區分所有權人繳交的公共基金因為讓售他人，可否請求退還己繳交之本金？
答	「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第十九條之規定，按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原則，故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得退還。

三十一、公共基金保管義務。
問	公共基金係由管理委員會或管理負責人保管，區分所有權人如何瞭解支用情形？
答	依照公寓大廈管理條例第二十條之規定：「管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告。」由此可知，公共基金保管及運用情形應定期公告，區分所有權即可瞭解公共基金實際收支情形，至究係按年、按月、按季公告及何一期日公告？並無限制，自可在規約或經區分所有權人之決議行之。

三十二、強制遷離及強制出讓。
問	對嚴重違反住戶應遵守義務者，致無法維護共同關係者，在何種情形得強制其遷離或出讓。
答	住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務，為公寓大廈管理條例第十六條所明文，為保障絕大多數住戶之應有權益，對嚴重違反住戶應遵守義務，致無法維持共同關係者，本條例訂有強制遷離及強制出讓其區分所有權之規定。綜觀先進國家如日本及德國皆有相同規定，此種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度，對制裁違反義務之住戶及區分所有權人甚為有效，故有此一規定。強制遷離是對住戶所採行之方法，如住戶又是區分所有權人時則可訴請法院強制出讓區分所有權，由於對該住戶及區分所有權人利益影響甚鉅，依公寓大廈管理條例第二十二條規定，其事由要件有三：違反本條例規定經依第三十九條第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。第十條，共用部分、約定共用部分之管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。第十六條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。第二十七條，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。住戶共同事務應興革事項之建議。公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。區分所有權人會議決議事項之執行。管理服務人之委任、僱傭及監督。其他規約所定事項。

四十四、所有權人以外之其他住戶參與管理委員會。
問	管理委員會之成員為何？所有權人以外之其他住戶是否可參加管理委員會？
答	按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶，依同條第十款定義，「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」因此，承租人屬於住戶應當毫無疑問，惟依第二十七條規定之「管理委員會之組織及選任應於規約中定之。」所以，除規約另有限制外，承租人依法可以參加管理委員會的組成。

四十五、管理委員任期。
問	我住的公寓大廈管理委員會已經很久沒有改選了，是不是可以另籌組新的管理委員會？
答	按公寓大廈管理條例第二十七條第二項之規定，「管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。」法無授權得以規約或經區分所有權人會議改變任期，因此，管理委員會每年改選一次係為強制性之規定。管理委員會任期屆滿，自應辦理改選。

四十六、國宅社區自治會與公寓大廈管理委員會。
問	我在政府集中興建的國民住宅社區內承購一戶國宅，並由社區內居民發起組成自治會，推舉本人為主任委員，是否應有公寓大廈管理條例有關規定之限制？
答	按「政府集中興建之國民住宅社區，應由國民住宅主管機關執行管理與維護工作；其辦法由內政部定之。」為國民住宅條例第十八條第一項之規定。國宅社區之管理維護，在國民住宅條例未修正公布前，尚須依現行國民住宅條例及其相關子法規定辦理，內政部八十四年七月四日台(84)內營字第八四０四六六九號函亦有明釋。

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第四章 罰則


四十七、公寓大廈管理條例罰則。
問	公寓大廈管理條例訂有處罰的規定，由誰來舉發或必須由主管機關主動調查？執行程序如何？
答	按法律所定罰則之執行，其為行政罰者由主管機關執行，涉刑事罰者，應由檢察機關處理，另依本條例第四十六條之規定，「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」由此可知，本條例處罰之舉發，凡屬關係人均得為之。

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第五章 附則


四十八、公寓大廈強制成立管理組織。
問	公寓大廈管理條例施行前，所有的建築物是否在限期內都要強制成立管理委員會呢？
答	公寓大廈管理條例第四十三條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」

四十九、未核發建造執照之房屋不得銷售
問	建設公司銷售房屋時，在訂購單上註明「建造執照如無法取得，退還訂金」，經洽詢當地建管單位得知，該建築物尚未取得建造執照，承購戶如何主張權利？
答	公寓大廈管理條例第四十五條第一項規定：「公寓大廈起造人或建築業，非經領得建造執照，不得辦理銷售」，如有建築業者虛稱已領照許可建築，公開預售，而經查証建造執照尚未核發，遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。並依第三十九條第一項第八款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害，也可訴請司法機關處理。

五十、簽署定型化規約。
問	我購買預售屋時，建築商曾經拿出公寓大廈的住戶規約給我看，這是否必要？對於完工後搬入進住時，是否會有什麼影響？
答	公寓大廈管理條例第四十四條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。」因此預售屋在取得建造執照之後，施工期間，建築業者提示之住戶規約草約，依規定在第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。對住戶及其繼受人有拘束力，但另依第四十八條之規定，「規約範本，由中央主管機關定之。」第四十四條規約草約，應依前項規約範本制作。購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。

第一章總則

一、公寓大廈管理條例適用範圍。
問	請問什麼是公寓大廈？我的房屋是連棟式的透天厝，是否適用公寓大廈管理條例之規定。
答	公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。

二、建築物區分所有之定義。
問	什麼是區分所有權？
答	「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第三條第二款定義。在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。

三、專有部分之定義。
問	什麼是公寓大廈之專有部分？
答	按公寓大廈可分為兩部分，一為專有部分，另一為共用部分。依公寓大廈管理條例第三條第三款之定義：「稱專有部分，指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」該所稱使用上之獨立性，其要件可以是構造上區劃之獨立，也可以是區界範圍明確標示形式上區劃之獨立。同時本條例第四十五條及第七條另有禁止做為專有部分之規定，第七條規定：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，因此本條例列舉數個屬於共用部分之空間，如第四十五條第二項所稱之「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間。」以及第七條第二款列示之「走廊或樓梯，通路或門廳，以及社區內各巷道、防火巷弄。」依法均不得為專有部分。

四、界定專有部分範圍。
問	在購置公寓住戶中，專有部分所及範圍如何界定？
答	公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則，外牆以外緣為界，共用之牆壁，以牆壁之中心為界。因此專有部分所及範圍係以外墻之外緣以及共同壁之墻心為區界。另需特別說明，建築物外牆面雖已劃為外側住戶專有部分之範圍，但依照第八條第一項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」外牆面使用不得任意為之，仍應受限制。

五、界定共用部分。
問	公寓大廈之共用部分持分比例計算方法有無規定？
答	「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為公寓大廈管理條例第九條第一項之規定。另「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。就其使用言，有時亦不得因為區分有權人應有部分比例之不同而有差異。例如直通樓梯（自避難層通達屋頂平台）之使用，不因住戶居所面積或位置不同而受使用之限制。

六、共用部分及約定共用部分之區分。
問	共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定？
答	共用部分成立的原因有二，第一是法定共用部分，公寓大廈管理條例第四十五條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。第二是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。公寓大廈管理條例第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。

公寓大廈管理條例問與答

第二章 住戶之權利義務


七、約定專用事項之方法。
問	公寓大廈管理條例施行後，可否繼續行使約定專用之事項？
答	區分所有權人約定專用事項之方法有二：第一是公寓大廈建造期間或第一次區分所有權人會議召開前，出賣人與買受人於買賣契約中約定共用部分或基地之特定部分由某買受人專用，此種買賣契約起造人應在住戶規約草約中載明之，期以公示性拘束各買受人。第二是，公寓大廈建築完成之後，經召集區分所有權人舉行會議，依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意約定之。

八、條例施行前佔用防空避難設備者之處理。
問	我購買大樓底樓店鋪連帶其地下室，後來查知該地下室係屬法定防空避難設備，是否會被強制交出地下室所有權或使用權？
答	按「法定防空避難設備」屬公寓大廈之當然共用部分為公寓大廈管理條例第四十五條第二項之規定，然於本法施行前，依該時法令登記狀態已有辦理產權登記者，基於不溯既往原則，應可繼續使用該防空避難設備，但依法仍不應違反其設置之目的，即依「台灣地區防空避難場所管理維護注意事項」第七點，申請利用防空地下室開設臨時對外營業場所之規定，如：不得妨礙防空避難、不違反分區使用規定，暨建築法規定及各業法令。己核准兼作停車空間者，其兼作面積，不得申請開設臨時對外營業場所。進入警戒戰備或宣布戒嚴時，凡是使用或占用的防空避難設備，應在二十四小時內，騰出供大眾作防空避難之用。

九、共用部分不得獨立移轉或設定負擔。
問	公寓大廈共用部分（公共設施）可以單獨出售（或贈與、交換或設定抵押等）。
答	公寓大廈管理條例第四條第一項規定，「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分、並排除他人干涉。」此一規定與民法第七百六十五條之規定相同。第二項則規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。

十、不得為約定專用部分之限制。
問	公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之？
答	公寓大廈管理條例第七條規定：「下列各款，不得為約定專用部分：連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。約定專用有違法令使用限制之規定者。按「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」公寓大廈管理條例第十六條第二項已有規定。住戶違反規定時，「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。」同條第四項已有規定。至對於屢勸不改或續犯者，第二十二條規定得「由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。「前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

二十六、特定目的事業經營管理。
問	同一棟大樓中若有住戶經營視聽歌唱業，在晚上大聲喧嘩，影警其他住戶之安寧，有何救濟方式？
答	按經營公司行號應申請營利事業許可，並應符合都市計畫土地使用分區管制使用項目之規定。因此大樓住戶經營視聽歌唱業如屬依法申請許可登記經營者，其營業行為過於喧嘩，影響他住戶之安寧、安全及衛生者，所稱喧嘩，是否達到噪音程度，其認定應由環保機關依其所訂標準為之。如經該管機關認定已屬違反噪音行為時，應視為同時違反公寓大廈管理條例第五條規定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」應依第三十九條第一項第一款規定，「由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」住戶經處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，應依第二十二條規定，由管理負責人或管理委員會促請改善，於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如其經營未獲許可，為違規營業者，則屬違反第十五條第一項規定「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部分，不得擅自變更。」並應依第三十九條第一項第三款處罰之。

二十七、公寓大廈住戶不正當使用行為。
問	住戶將房屋違法使用，其他住戶有什麼方法可以遏止？
答	按公寓大廈專有部分之利用應在正常使用及不違反區分所有權人共同利益之原則下為之。所謂「正常使用」係指在符合法令規定之使用方法使用之。所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」，大致可分為三類，第一類是違反允許使用規定。例如土地使用分區管制建築物原核准用途。第二類是對於建築物構造實體之損害。例如任意破壞或更改建築物樑、柱、承重牆壁、基礎等主要構造者，或超載使用建築物，影響建築物構造安全。第三類是妨害建築物環境品質。例如，製造儲存危險品或經營公害性行業以及其他法令禁止之行為。以上違法使用行為都可以引據公寓大廈管理條例第四章罰則之有關規定處分。至於住戶販賣毒品、開設賭場係屬違害治安行為，公寓大廈管理條例雖未有制裁處分之規定，但適用其他法令，人人均得向治安機關檢舉，予以取締。
二十八、設置公共基金。
問	公寓大廈設置公共基金可以作何用途？公共基金的來源如何籌措？
答	為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以做為經費來源。公寓大廈管理條例第十條第二項及第十一條第二項有明定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用」以及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。另第十八條規定公共基金的來源有四種：「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」其中，由起造人提列第一種基金來源，如果是本條例公布施行前已取得建造執造之公寓大廈，不適用之。也就是說，建築物是在公寓大廈管理條例公布施行前取得建造執造者，僅能適用後三種之基金來源，購屋者無權向建築業者追討該應提撥之基金費用。

二十九、積欠管理費或公共基金。
問	有些住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總無法如願配合，應如何處理？
答	按公寓大廈管理條例第二十一條之規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。又第二十二條第一項第一款之規定：「住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。」而該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。另第三十九條第六款之規定：「區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。」依此規定可解決目前公寓大廈住戶拒繳管理費，而全體住戶又索求無門之窘況，立意甚佳。對於違反者課以強制其出讓所有權之處罰，民眾不可不慎。

三十、公共基金與區分所有權之一體性。
問	區分所有權人繳交的公共基金因為讓售他人，可否請求退還己繳交之本金？
答	「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第十九條之規定，按公共基金之用途在於支付公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良費用，故其性質與一般儲蓄存款不同，為求專款專用之原則，故區分所有權人轉讓後其已繳納之公共基金不得退還。

三十一、公共基金保管義務。
問	公共基金係由管理委員會或管理負責人保管，區分所有權人如何瞭解支用情形？
答	依照公寓大廈管理條例第二十條之規定：「管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告。」由此可知，公共基金保管及運用情形應定期公告，區分所有權即可瞭解公共基金實際收支情形，至究係按年、按月、按季公告及何一期日公告？並無限制，自可在規約或經區分所有權人之決議行之。

三十二、強制遷離及強制出讓。
問	對嚴重違反住戶應遵守義務者，致無法維護共同關係者，在何種情形得強制其遷離或出讓。
答	住戶對於公寓大廈之公共安全、公共安寧及公共衛生有維護之義務，為公寓大廈管理條例第十六條所明文，為保障絕大多數住戶之應有權益，對嚴重違反住戶應遵守義務，致無法維持共同關係者，本條例訂有強制遷離及強制出讓其區分所有權之規定。綜觀先進國家如日本及德國皆有相同規定，此種嚴厲強制遷離及出讓區分所有權之制度，對制裁違反義務之住戶及區分所有權人甚為有效，故有此一規定。強制遷離是對住戶所採行之方法，如住戶又是區分所有權人時則可訴請法院強制出讓區分所有權，由於對該住戶及區分所有權人利益影響甚鉅，依公寓大廈管理條例第二十二條規定，其事由要件有三：違反本條例規定經依第三十九條第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。第十條，共用部分、約定共用部分之管理、維護之費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。第十六條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。第二十七條，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。住戶共同事務應興革事項之建議。公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。區分所有權人會議決議事項之執行。管理服務人之委任、僱傭及監督。其他規約所定事項。

四十四、所有權人以外之其他住戶參與管理委員會。
問	管理委員會之成員為何？所有權人以外之其他住戶是否可參加管理委員會？
答	按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶，依同條第十款定義，「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」因此，承租人屬於住戶應當毫無疑問，惟依第二十七條規定之「管理委員會之組織及選任應於規約中定之。」所以，除規約另有限制外，承租人依法可以參加管理委員會的組成。

四十五、管理委員任期。
問	我住的公寓大廈管理委員會已經很久沒有改選了，是不是可以另籌組新的管理委員會？
答	按公寓大廈管理條例第二十七條第二項之規定，「管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。」法無授權得以規約或經區分所有權人會議改變任期，因此，管理委員會每年改選一次係為強制性之規定。管理委員會任期屆滿，自應辦理改選。

四十六、國宅社區自治會與公寓大廈管理委員會。
問	我在政府集中興建的國民住宅社區內承購一戶國宅，並由社區內居民發起組成自治會，推舉本人為主任委員，是否應有公寓大廈管理條例有關規定之限制？
答	按「政府集中興建之國民住宅社區，應由國民住宅主管機關執行管理與維護工作；其辦法由內政部定之。」為國民住宅條例第十八條第一項之規定。國宅社區之管理維護，在國民住宅條例未修正公布前，尚須依現行國民住宅條例及其相關子法規定辦理，內政部八十四年七月四日台(84)內營字第八四０四六六九號函亦有明釋。

公寓大廈管理條例問與答

第四章 罰則


四十七、公寓大廈管理條例罰則。
問	公寓大廈管理條例訂有處罰的規定，由誰來舉發或必須由主管機關主動調查？執行程序如何？
答	按法律所定罰則之執行，其為行政罰者由主管機關執行，涉刑事罰者，應由檢察機關處理，另依本條例第四十六條之規定，「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」由此可知，本條例處罰之舉發，凡屬關係人均得為之。

公寓大廈管理條例問與答

第五章 附則


四十八、公寓大廈強制成立管理組織。
問	公寓大廈管理條例施行前，所有的建築物是否在限期內都要強制成立管理委員會呢？
答	公寓大廈管理條例第四十三條之規定，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」

四十九、未核發建造執照之房屋不得銷售
問	建設公司銷售房屋時，在訂購單上註明「建造執照如無法取得，退還訂金」，經洽詢當地建管單位得知，該建築物尚未取得建造執照，承購戶如何主張權利？
答	公寓大廈管理條例第四十五條第一項規定：「公寓大廈起造人或建築業，非經領得建造執照，不得辦理銷售」，如有建築業者虛稱已領照許可建築，公開預售，而經查証建造執照尚未核發，遇此情事可向主管機關請求制止建築業者此一行為。並依第三十九條第一項第八款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。承購戶如權利因而受損害，也可訴請司法機關處理。

五十、簽署定型化規約。
問	我購買預售屋時，建築商曾經拿出公寓大廈的住戶規約給我看，這是否必要？對於完工後搬入進住時，是否會有什麼影響？
答	公寓大廈管理條例第四十四條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。」因此預售屋在取得建造執照之後，施工期間，建築業者提示之住戶規約草約，依規定在第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。對住戶及其繼受人有拘束力，但另依第四十八條之規定，「規約範本，由中央主管機關定之。」第四十四條規約草約，應依前項規約範本制作。購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。