公寓大廈管理常見糾紛解說
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公寓大廈管理常見糾紛疑義解說
主講人：徐鈴茱律師
（永然聯合法律事務所主任律師）
一、社區與建商之糾紛
1、本社區於民國八十七年取得建照，並於民國八十九年取得使用執照，購買時建商標榜
此建物經過九二一大地震的考驗，所以銷售率很好。然而住戶於民國八十九年陸續住
進本社區後，次年適逢納莉颱風侵襲台灣，因而發現地下一樓和地下二樓的連續壁滲
水嚴重，所以要求建商抓漏，往後數年遇有此問題時，就請建商處理。但是自去年(第
六年)開始建商說結構保固五年時間已到，因而不再幫忙抓漏了。只是東補西漏，去
年本社區因連續壁滲水問題花費約四十萬元；今年某些部分的連續壁遇到大雨時也開
始滲水，所以又得花冤枉錢了。又目前抓漏的工程公司認為建商施工時可能少了一道
程序才會這樣，所以請問 李律師本社區是否有何方法可以自救，且建商是否可以契
約書約定結構保固期為五年來排除其責任而不負瑕疵擔保之責呢？
此事涉及預售屋買賣有償契約問題，建商對買受人應負瑕疵擔保責任（無過失責任）。
抓漏的工程公司認為，連續壁滲水可能是建商施工時少一道程序，此即構成債務不履
行的不完全給付，為過失責任。住戶需先請專家做好鑑定報告（如土木、結構技師或
工程公司等），舉證出可歸責於出賣人之問題，再對建商發出存證信函或律師函，並
主張完全不給付之過失責任。
2、建築物超過保固期間（一年），建商是否不用負維修責任？
除非可證明建商有不完全給付的過失責任。（如上題）
二、管理費
1、社區住戶連續2、3 個月未繳交管理費，口頭催繳無效，請問如何處理？
先以「書面」催告之，若仍無效，有三個方法可因應：（1）向法院申請支付命令、（2）
向新莊市調解委員會申請調解、（3）向法院提起訴訟。（《公寓大廈管理條例》第21
條：經書面催告積欠管理費達兩期以上，可向法院提起訴訟）
管委會對區分所有權人繳納管理費的請求權，屬債權請求權，時效為5 年（《民法》
第126 條），應好好把握！
建議住戶規約或區分所有權人會議決議明確訂定，若欠繳管理費，則加計利息，以保
障守法住戶。
2、請問社區內有住戶認為空屋時就不繳管理費，管委會也屢次寄了存証信函，但該住戶
都置之不理，請問如何解決？
居住與否皆須繳納管理費，若規約或區分所有權人會議另有規定，則從其規定。（《公
寓大廈管理條例》第10 條第2 項）
若經勸導無效，可向法院申請支付命令（費用1000 元），或由鄉鎮市調解委員會調解
之。
三、屋頂平台
1、社區大樓樓頂樓板屬公有設施，最上層住戶私人要搭棚架加蓋防漏，請問：
（1）委員會有權核准否？
（2）是否需要同號各樓層住戶同意？
（3）加蓋棚架建築上有何規定？
（4）相關法律、申請程序、責任歸屬等請說明。
須先經區分所有權人會議同意，管委會才可核准。若區分所有權人會議同意加蓋，則
管委會為該共用部分之管理人；若會議不同意，而該住戶仍執意行之，則涉及《刑法》
第320 條竊占罪，為不當得利，有刑事法律責任。
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加蓋棚架等建築規定，可徵詢建築師專業意見。
2、頂樓漏水再重新施作，防水處理費用責任歸屬？
（1）全部由管委會負責？
（2）全部由各棟頂樓住戶自行負責？
（3）由管委會及頂樓住戶各支付一半費用？
費用標準如何計算？800 元/坪－2500 元/坪
先請專家鑑定，找出阻塞的地方及原因，釐清責任歸屬（依《公寓大廈管理條例》第
10 條第2 項為之）。漏水問題，則依《公寓大廈管理條例》第12 條為之。
四、管理委員會
1、當選委員之後，從未出席委員會議，是否可由他人長期代理並代簽該委員的名字出席
委員會議？
管委會不可代理，除非規約有規定，從其規定，否則無合法代理效力。而區分所有權
人會議可代理，但需寫委託書。
2、開會時沒有會議室，請問多少坪以內管委會有權決定，不用經過區分所有權人大會。
（因本社區有空地沒有會議室）
空地屬社區共有（法定空地），若欲興建會議室，需經政府核准，興建費用則由公共
基金負擔，而公共基金的運用需透過區分所有權人會議決議。
因此，管委會欲興建會議室，應經區分所有權人會議通過，報請政府申請合法建照興
建之。
五、停車位
1、住戶規約規定：不准租用「外車」，請教「外車」之定義如何涵蓋？如附件一，何者
屬於所稱之「外車」？
「外車」一般指非本社區內區分所有權人或住戶之車子。
若住戶子女返家，將車停放於該住戶之車位，亦可視為該住戶之車，不必以外車視之。
2、住戶規約規定：經違規停車開具勸導單達三次（含）以上，得以「鎖車」處理，請教
「鎖車」是否涉及刑責？如果管委會要求社區總幹事執行，總幹事應如何處理？
根據《公寓大廈管理條例》第23 條規定，「違反義務之處理方式」須訂於「住戶規約」
（經區分所有權人會議決議）中，方生效力。
「鎖車」關乎《刑法》第304 條妨害他人行使權力問題，需謹慎為之。須於住戶規約
中訂明，也有清楚的鎖車處理方法，留下開鎖聯絡人、電話及開鎖方式等，讓車主可
輕易找到開鎖人，方可避免刑事法律責任。
3、依住戶規約規定汽車停車格內准停1 部汽車及2 部機車，汽車清潔費300 元/月/台，
機車清潔費100 元/月/台，有部分住戶認為機車停於自己的汽車停車格內（已繳汽車
清潔費）因而拒繳機車清潔費，請問如何處理？
4、本社區因機車停車問題，經汽車車位區分所有權人會議開會通過，在不影響行車安全
下計畫於車道及非車道增設機車停車格，請問此項做法是否違法？或有其他方法可
行？
停車位問題在《建築技術規則》中有詳細規定。若欲增設機車格，須先報請主管機關
核准才可設置。
5、汽車位買主是否可以停機車於汽車位旁，該機車未繳交機車管理費，請問管委會如何
解決？
該機車已屬違規停放，若有繳交機車管理費，管委會可與之妥協。但若未繳交，管委
會應加以溝通勸告。
6、建築廠商是否一定要預留汽車停車位給予管委會？
法律並無此規定，端看建商如何規劃。
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六、環境保護
社區環境的維護，《公寓大廈管理條例》、《社會秩序維護法》與環境法規等均有規定。
若畜養鴿子、飲料販賣機、雜物堆置，均佔用了公用空間，《公寓大廈管理條例》第
16 條有因應的解決方法。
1、社區住戶畜養鴿子，造成社區環境髒亂，經勸說無效，請問如何處理？
2、社區住戶私設飲料販賣機，故障後仍任意放置，經勸說無效，請問如何處理？
3、社區住戶於其私有車位放置雜物，造成環境髒亂，請問如何處理？
4、本社區屬於密集狹窄式之社區，隔音效果不佳，當樓上住戶小孩嬉戲、走路腳步聲稍
大時，常妨礙到樓下住戶之安寧，雖屢次規勸樓上之住戶，該住戶卻置之不理，管委
會應向那個單位舉發？
以《噪音防治法》之規定來看是否達到「噪音」標準，若已達到「噪音」程度，可向
環保單位檢舉。若未達「噪音」標準，但住戶已不堪其擾，可請管委會協助，透過道
德勸說及溝通來約束。
5、樓上住戶冷氣機排水管滴水，影響樓下住戶之安寧，尤其在夜深人靜時，其滴答聲，
幾乎讓人無法入睡。雖經社區總幹事屢次規勸樓上住戶，該住戶仍我行我素置之不
理，管委會應向那個單位舉發？台北市已有罰責，臺北縣呢？
由管委會主動協助其改善冷氣機排水設施。（相關滴水問題可向新莊市清潔隊舉發，
電話2201-9811）
6、樓上住戶從高樓家中往樓下亂丟物品，管委會雖已張貼公告規勸，如果萬一砸傷樓下
住戶，管委會是否應負刑責？
若砸傷人，屬住戶個人違法行為，管委會無任何刑責問題。但此住戶卻已構成「侵權
行為」（《民法》第184 條），須負有損害賠償的法律責任。另外，若此住戶為故意，
亦明知往樓下亂丟物品有砸傷人的可能，仍不排除為之，即構成《刑法》第277 條傷
害罪，可處三年以下有期徒刑。若屬過失，依《民法》第284 條過失侵權行為，科處
六個月以下有期徒刑。
7、樓梯間、地下室停車場……，住戶堆放私人雜物、鞋櫃，妨害公共安全，雖經管委會
規勸，然成效不彰，僅在消防、公安檢查期間，短暫淨空，管委會應向那個單位舉發？
此行為已違反《公寓大廈管理條例》第16 條規定，管委會應以「書面」制止住戶，
不可僅口頭勸說。經制止無效後，管委會須附上之前制止該住戶行為的書面通知，及
其相關違規事實（如照片等），向《公寓大廈管理條例》之主管機關舉發，《公寓大廈
管理條例》第48、49 條均有相應處罰規定。
8、本社區因長期以來地下2 樓臭氣瀰漫，歷經改善效果不佳，污水設備擬增設塑膠管通
氣，由地下2 樓至地上9 樓明管方式安裝，以馬達抽風除臭，請問若經由社區內住戶
後面牆壁裝設，請問後面牆壁是屬於公有設備嗎？委員會決議即可，還是須由經過通
氣管路之住戶同意才可裝設？
應經區分所有權人會議決議，或規約之限制，若以上皆無，管委會即可決定。
七、其他共用部分管理
1、經住戶大會決議不能安裝鐵窗，如住戶執意安裝或安裝不同型式，管委會如何處理？
報請主管機關依《公寓大廈管理條例》第49 條第1 項處理，限制一個月內恢復原狀，
若屆期未恢復，管委會可強制行之（《公寓大廈管理條例》第8 條第2 項）
2、本社區地下3 樓有一小間儲藏室，可否改為社區的卡拉OK 室？
儲藏室為若改為社區卡拉ＯＫ，即未按照使用執照核准用途使用，為違規使用。但在
私權方面卻有爭議，因儲藏室屬社區共用部分，而卡拉ＯＫ亦是社區共用，便無佔用
問題，僅是實際用途與使用執照核准之用途不同，且將空間充分利用而已。
3、公共空間放置私人物品，管委會如何採取法律途徑處理？
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此為無權佔用，構成侵權行為之不當得利。依據《民法》第767 條要求恢復原狀，在
未恢復前的這段時間，可要求支付相當於租金的損害賠償。先以口頭勸導，若無效再
發郵局存證信函，仍然無效即發律師函，最後向鄉鎮市調解委員會申請調解或向法院
提起訴訟。
4、廚房及浴室用公共排水管（4 吋橫向排水管）阻塞，維修及更新工程費用責任歸屬？
（1）全部管委會負責。
（2）由各該棟住戶平均分攤。（本社區使用7 年，本屆管委會為第八屆）
先請專家鑑定，找出阻塞的地方及原因，釐清責任歸屬（依《公寓大廈管理條例》第
10 條第2 項為之）。若有漏水問題，則依《公寓大廈管理條例》第12 條為之。
附件一
請問下列何者屬於所稱之「外車」？
駕駛人與屋主關係 車主與屋主關係
駕駛人/車主
有無居住本社區
駕駛人/車主
有無戶口登記本社區
1. 駕駛人為屋主本人 車主為屋主本人 無/無 無/無
2. 駕駛人為屋主之父母 車主為屋主本人 無/無 無/無
3. 駕駛人為屋主本人 車主為屋主之父母 無/無 無/無
4. 駕駛人為屋主之子女 車主為屋主本人 無/無 無/無
5. 駕駛人為屋主本人 車主為屋主之子女 無/無 無/無
6. 駕駛人為屋主之親戚 車主為屋主本人 無/無 無/無
7. 駕駛人為屋主本人 車主為屋主之親戚 無/無 無/無
8. 駕駛人為承租人（借用人） 車主為承租人（借用人） 有/有 無/無
9. 駕駛人為承租人（借用人） 車主為承租人（借用人） 無/無 無/無
10.駕駛人為承租人（借用人） 車主為他人 有/無 無/無
11.駕駛人為承租人（借用人） 車主為他人 無/無 無/無
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12.駕駛人為他人 車主為承租人（借用人） 無/有 無/無
13.駕駛人為他人 車主為承租人（借用人） 無/無 無/無
14.駕駛人為屋主之員工 車子為屋主租用車 無/無 無/無
15.駕駛人為屋主父母之員工 車子為屋主父母租用車 無/無 無/有
16.駕駛人為屋主之友人a 車主為屋主之友人b 無/無 無/有
附件二
名 稱： 公寓大廈管理條例 (民國 95 年 01 月 18 日 修正)
第 一 章 總則
第 1 條 為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。
本條例未規定者，適用其他法令之規定。
第 2 條 本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市) 為縣 (市) 政府。
第 3 條 本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其
基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權
人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業
經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任
住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十
九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管
理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之
共同遵守事項。
第 二 章 住戶之權利義務
第 4 條 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉
或設定負擔。
第 5 條 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
第 6 條 住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用
部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專
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用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理
委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機
關或訴請法院為必要之處置。
第 7 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
第 8 條 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告
物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議
已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限
制。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十
九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委
員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
第 9 條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定
者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院
為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
第 10 條 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並
負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支
付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事
由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道
溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。
第 11 條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
第 12 條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人
共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
第 13 條 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之
一者，不在此限：
一、配合都市更新計畫而實施重建者。
二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。
三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。
第 14 條 公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意
決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分
所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。
第 15 條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主
管機關處理，並要求其回復原狀。
第 16 條 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備
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等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出
入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議
供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車
使用。
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之
主要構造。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其
規定。
住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請
直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
第 17 條 住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中
央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應
就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。
前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保
險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。
第 18 條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造 價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣
(市) 主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條
規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備，由公庫代為
撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議
為之。
第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不
適用之。
第 19 條 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷
或設定負擔。
第 20 條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保
管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、
財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或
訴請法院命其公告或移交。
第 21 條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定
相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第 22 條 住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人
或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者。
前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命
區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移
轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。
第 23 條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
公寓大廈管理常見糾紛解說
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六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。
第 24 條 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並
應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準
用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。
第 三 章 管理組織
第 25 條 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理
由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或
管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解
任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分
所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連
任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集
人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣 (市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨
時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。
第 26 條 非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使
用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內
之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列
各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市) 主
管機關報備。
一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。
三、公共基金之分配。
四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。
五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。
第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四
條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。
第 27 條 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五
分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上
者，其超過部分不予計算。
區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分
所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之
一者，其超過部分不予計算。
第 28 條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應
於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄
市、縣 (市) 主管機關報備。
前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十
一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。
起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之
管理負責人。
第 29 條 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任
委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有
權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委
員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之
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管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。
前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任
期屆滿日起，視同解任。
公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被
選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指
定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人
得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負
責人或互推召集人為止。
第 30 條 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情
事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。
管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
第 31 條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合
計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以
上之同意行之。
第 32 條 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條
定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三
人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例
占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書
面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為
成立。
第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
第 33 條 區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。
二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，
設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該
層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同
意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
第 34 條 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區
分所有權人並公告之。
前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。
第 35 條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳
公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委
員會不得拒絕。
第 36 條 管理委員會之職務如下：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計
帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
第 37 條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
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第 38 條 管理委員會有當事人能力。
管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。
第 39 條 管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。
第 40 條 第三十六條、第三十八條及前條規定，於管理負責人準用之。
第 四 章 管理服務人
第 41 條 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得
執業。
第 42 條 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證
或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。
第 43 條 公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務：
一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監
督考核之責。
二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。
三、應依業務執行規範執行業務。
第 44 條 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，應依下列規定執行業務：
一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。
二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。
三、不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。
四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。
第 45 條 前條以外之公寓大廈管理服務人員，應依下列規定執行業務：
一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。
二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。
三、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。
第 46 條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人
員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、
參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準
等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。
第 五 章 罰則
第 47 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其
限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。
二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。
三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通
知限期改善，屆期不改善者。
第 48 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期
改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。
二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離
或強制出讓該區分所有權之職務者。
三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。
四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之
職務，顯然影響住戶權益者。
第 49 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限
期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者
，得連續處罰：
一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。
三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。
四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
五、住戶違反第十七條所定投保責任保險之義務者。
六、區分所有權人違反第十八條第一項第二款規定未繳納公共基金者。
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七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條所定之公告或移交義務者。
八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。
有供營業使用事實之住戶有前項第三款或第四款行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒
刑，得併科新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併
科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。
第 50 條 從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定，未經領得登記證、認
可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決
議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣 (市) 主管機關勒令其停業或停止執
行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。
第 51 條 公寓大廈管理維護公司，違反第四十三條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得予
停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；其未依規定向中央主管機關申領
登記證者，中央主管機關應廢止其許可。
受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，違反第四十四條規定者，中央主管機關應通知限期改
正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年以下或處新臺
幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。
前項以外之公寓大廈管理服務人員，違反第四十五條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改
正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務六個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上
一萬五千元以下罰鍰。
第 52 條 依本條例所處之罰鍰，經限期繳納，屆期仍不繳納者，依法移送強制執行。
第 六 章 附則
第 53 條 多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其
管理及組織準用本條例之規定。
第 54 條 本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。
第 55 條 本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召
集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主
管機關報備。
前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不
得為約定專用部分之限制。
對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣 (市) 主管機關得分期、分區、分類 (按樓高
或使用之不同等分類) 擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向
直轄市、縣 (市) 主管機關報備。
第 56 條 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示
之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。
前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。
公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次
登記：
一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。
四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面
積應包括四周牆壁之厚度。
第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。
本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之
管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規
模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣 (市) 主管機關定之。
第 57 條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、
使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或
指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設
施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委
員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個
月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。
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第 58 條 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。
公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，
讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行
為。
第 59 條 區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任
委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害
關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
第 59- 1 條 直轄市、縣 (市) 政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指
定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會。
前項調處委員會之組織，由內政部定之。
第 60 條 規約範本，由中央主管機關定之。
第五十六條規約草約，得依前項規約範本制作。
第 61 條 第六條、第九條、第十五條、第十六條、第二十條、第二十五條、第二十八條、第二十九條及第五十九
條所定主管機關應處理事項，得委託或委辦鄉 (鎮、市、區) 公所辦理。
第 62 條 本條例施行細則，由中央主管機關定之。
第 63 條 本條例自公布日施行。
通訊處
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