第五章 物業管理服務業法草案內容
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第五章 物業管理服務業法草案內容
第一節、物業管理服務業立法說明：
公寓大廈管理條例84年6月28日公布實施至今已有13年之久，其中公寓大廈管理服務業尚無專業法位階之規範，且其服務標的係針對區分所有權屬型態為主要而未能滿足所有類型建築物之需求，涵蓋範圍狹隘，已不敷社會之實際需要，限制該行業之發展。
建築物為百年大計，物業管理係針對建築物、構造物主體、設施、設備，及其使用社群與生活環境之軟體，進行維護管理與全方位之經營，並獲得最佳化價值。簡而言之，物業管理是一種創造與維護併進的科學，亦是對國家整體政策有深遠幫助的行業，許多先進國家均已施行多年；近年來，政府大力提倡節能減碳措施、改善室內居住環境品質、推動智慧化生活空間、辦公室自動化及安全監控整合，物業管理技術確有提昇之必要。發展物業管理技術之首要在人員，我國目前對於物業管理人員之規定，僅見於公寓大廈管理條例「管理服務人」專章，尚缺乏整體性的管理效益，物業管理服務品質之良窳與居住品質息息相關，直接影響人民生命財產之安全，故應儘速訂定物業管理服務業法，以契合時代環境變遷之需求。
鑒於物業管理服務業面臨各項物業服務業整合之時機，以及民眾未來生活服務之多元化、科學化、數位化的永續經營趨勢，物業管理為一需要專業及全方位之服務業，有賴完善的「物業管理服務業」制度法制化，方能避免物業管理市場惡性競爭，並協助物業服務市場機制之健全與成長。
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圖5-1物業管理服務業法草案之架構說明
第二節、物業管理服務業法草案說明：
物 業 管 理 服 務 業 法 草 案 條 文 說 明
第一章 總則
（第1條～第3條）
第一條
為規範物業管理市場運作機制，加強物業之管理維護，提昇居住品質及物業經濟效益，
一、本法之立法宗旨。
二、依據民國九十三年行政院『物業管理服務業發展綱
物業營運前期企劃物業環境品質管理物業社區經營物業安全檢查及診斷、修繕物業設施、設備維護保養物業門禁服務物業生活與商業支援物業資產鑑定、經營管理行政專業物業住宅專業物業綜合物業管理服務業專業物業管理服務業物業管理服務業行政、集會、宗教建築及市政、交通、環境、衛生設之經營管理維護事項。住宅社區之生活照護及經營管理維護事項。
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條 文 說 明
特制定本法。
本法未規定者，適用其他法律之規定。
領及行動方案』及計畫進行之進度特擬定本法。
三、物業管理服務所涉及行業甚多，而大部分己有所規範之法令，為避免與其他法令有所抵觸，特說明本法所規定之範圍，若本法未有定者而他法已有定者從其規定。
第二條
本法所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。
一、定明本法各層級之主管機關。
二、物業管理所涉及之範疇甚廣，惟其基本仍以建築物及人之關係，而建築物管理為內政部之職掌，故以內政部為本法之主管機關。
第三條
本法之用辭定義如下：
一、物業：指定著土地上、下由人工形成或是改造完成之建築物或設施及其座落之一宗土地或相關之數宗土地。
二、物業管理：為產權所有人、使用人經營管理物業的服務。
三、物業管理服務業：指依本法規定經營管理物業之公司及商號。
名詞解釋
一、本法之用詞定義。
二、第一款所稱物業主要在於建築物本體及其所延伸人工所為範圍為原則。
三、第二款參考亞洲各國對於建築物之管理經營均以物業管理為名稱。
四、第四款綜合物業管理服務
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條 文 說 明
四、綜合物業管理服務業：從事經營物業管理之物業管理服務業。
五、專業物業管理服務業：就特定之物業經營特定物業管理事項之物業管理服務業。
六、物業管理團體：依法成立有關物業管理之團體、法人、公會或設有物業管理相關科系所之大專院校。
七、物業管理人員：指受聘於物業管理服務業之物業管理師、物業管理士或完成物業管理相關訓練達一定時數以上建築師、土木技師或結構技師之專任人員。
八、物業管理師：經國家考試及格並領有物業管理師證書者。
九、物業管理士：領有物業管理相關職類乙級以上技術士證或領有公寓大廈管理服務人員認可證，具備公寓大廈管理維護服務經驗，並完成物業管理相關訓練達一定時數以上者。
業及第五款專業物業管理服務業，均係指經法定程序許可經營物業管理業務之公司及商號，惟專業物業管理服務業之業務範疇在於特定物業之特定物業管理事項。
五、第七款至第九款為從事物業管理服務業人員之所需具備之資格認定。
第二章 物業管理服務業
（第4條～第16條）
第四條
物業管理服務業分為綜合物業管理服務業及專業物業管理服務業。
說明物業管理服務業之分類別。
第五條
綜合物業管理服務業，得從事下列業務：
一、物業營運前期企劃。
一、對綜合物業管理服務業從事之業務項目範圍明確說明。
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條 文 說 明
二、物業環境品質管理。
三、物業社區經營。
四、物業安全檢查及診斷、修繕。
五、物業設施、設備維護保養。
六、物業門禁服務。
七、物業生活與商業支援。
八、物業資產鑑定、經營管理。
前項物業管理業務，涉及其他行業專業法規規定時，應委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理。
綜合物業管理服務業依前項之規定，委託其他行業專業業者處理事務者，僅就專業業者之選任及其對於專業業者所為之指示，負其責任。
二、因綜合物業管理服務業所經營範圍有限，故委託契約中有特定專業行業所需時，應另由物業管理服務業者委託專業，依其法規規定辦理。
第六條
綜合物業管理服務業應具下列條件：
一、置符合下列規定之一之專任物業管理人員：
(一)物業管理師一人以上。
(二)物業環境及設備管理士、物業生活服務管理士、物業資產管理士各一人以上及一人以上之完成物業管理相關訓練達一定時數以上之建築師、土木技師或結構技師。
二、資本額在一定金額以上。
前項建築師及技師不得同時執行建築師、營造業專任工程人員或執業技師業務；已執行
一、對於綜合物業管理服務業設立應具備之人員及資本額條件。
二、考量綜合物業管理服務業業務範圍較廣，故所應配置之人員亦應有相對之方式。
三、對於物業管理師及物業管理士之完成課程訓練時數，得依實務及現況考量，並同其資本額授權中央主管機關定之。
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條 文 說 明
者，應取消其資格。
第一項第一款第二目之一定訓練時數及第二款之一定金額，由中央主管機關定之。
四、對於建築師擔任物業管理人員者，應為專任，不得同時執行建築師、營造業專任工程人員或執業技師業務。
第七條
專業物業管理服務業，得從事下列業務：
一、行政專業物業：行政、集會、宗教建築及市政、交通、環境、衛生設施之經營管理維護事項。
二、住宅專業物業：住宅社區之生活照護及經營管理維護事項。
前項專業物業服務業務之經營管理維護事項，以第五條第一項第五款至第八款所定事項為限。
第一項各類建築物及設施之經營管理維護業務，涉及其他行業專業法規規定時，應委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦理。
專業物業管理服務業依前項之規定，委託其他行業專業業者處理事務者，僅就專業業者之選任及其對於專業業者所為之指示，負其責任。
一、 專業物業管理服務業所從事特定經營物業管理項目及範圍。
第一項第一款及第二款說明專業物業管理服務業得登記之專業服務業務項目及所其對所接受委託物業服務之分類事項
二、 第二項係依現況及專業物業管理所可辦理之事項予以規範。
三、 第三項同第五條說明二內容。
第八條
專業物業管理服務業應具下列條件：
一、置符合下列各專業物業服務項目規定之專
一、 對於專業物業管理服務業設立應具備之人員及資本額條件。
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條 文 說 明
任物業管理人員：
(一)行政專業物業：物業管理師一人以上或物業環境及設備管理士、物業資產管理士各一人以上。
(二)住宅專業物業：物業管理師一人以上或物業環境及設備管理士、物業生活服務管理士各一人以上。
二、資本額在一定金額以上；選擇登記二項以上專業服務項目者，其資本額以金額較高者為準。
前項第二款之一定金額，由中央主管機關分別按各專業服務項目定之。
二、第一項考量專業物業管理服務業業務之不同專業性分類，而有第一款第一目及第二目相對之不同專業物業管理士配置之方式。
三、考量於登記服務項目可能為兩種以上，而有不同資本額規定出現，故於第一項第二款以資本額高者為準。
四、因考量各專業服務項目屬性不同故應有相對之資本額，故於第二項授權中央主管機關定之。
第九條
有下列各款情形之一者，不得為物業管理服務業之負責人，其經許可者，撤銷或廢止其許可：
一、無行為能力或限制行為能力者。
二、受破產之宣告尚未復權者。
三、曾受有期徒刑以上刑之裁判確定，尚未執行或執行未完畢或執行完畢未滿十年者。但因過失犯罪者，不在此限。
四、曾受保安處分之裁判確定，尚未執行或執行未完畢或執行完畢未滿十年者。
五、曾犯組織犯罪防制條例規定之罪，經判決有罪
一、第一項第一款至第六款係針對經營物業管理服務業之負責之不得開業之消極資格限制規定。
二、基於整體公司經營管理考量，其所可能涉及人員亦應一併列入，故於第三項定之。
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條 文 說 明
者。
六、曾犯肅清煙毒條例、麻醉藥品管理條例、毒品危害防制條例、槍砲彈藥刀械管制條例、貪污治罪條例或洗錢防制法規定之罪、妨害性自主罪、妨害風化罪、殺人罪、重傷害罪、妨害自由罪、竊盜罪、搶奪罪、強盜罪、贓物罪、詐欺罪、侵占罪、背信罪、重利罪、恐嚇罪或擄人勒贖罪，經判決有罪者。
七、經依檢肅流氓條例認定為流氓或裁定交付感訓者。
八、曾經營物業管理服務業，經主管機關撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起未滿五年者。
前項第五款至第七款情形經判決無罪確定、撤銷流氓認定、裁定不付感訓處分確定者，不受不得擔任之限制。
物業管理服務業經公司或商業登記後，其負責人、董事、監察人、經理人有前項各款情形之一者，由主管機關命其限期改善；逾期未改善者，撤銷或廢止其許可，並通知其公司或商業登記主管機關撤銷或廢止其登記。
第十條
物業管理服務業者，應向中央主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營綜合物業管理服務業業務者，應以公司組織為限。
前項申請許可之事項及其應備文件，由中
一、物業管理服務業申請許可、設立、登記及備查事項。
二、物業管理因涉及人民生命及財產安全程度甚大，需經中央主管機關許可，而綜合物業管理服務業則應以公司組織為
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條 文 說 明
央主管機關定之。
第一項物業管理服務業分設營業處所，應向所在地之直轄市或縣（市）主管機關備查。
綜合物業管理服務業分設之營業處所應按第六條第一項第一款規定增聘專任物業管理人員。
專業物業管理服務業分設之營業處所應按第八條第一項第一款規定增聘專任物業管理人員。
限，以利管理，故於第一項定之。
三、對許可事項及應備文件則於第二項授權中央主管機關定之。
四、考量物業管理服務區域而有分設營業處之可能性，故於第三項規定應向各直轄市或縣（市）主管機關備查，以利管理。
第十一條
物業管理服務業者之許可、登記、撤銷或廢止登記、停業、歇業、獎懲與登記證書費之收取、物業管理人員懲戒事項及登記證書核發、變更、註銷、複查、抽查及管理，由中央主管機關定之。
為管理之必要，物業管理服務業之行政管理授權主管機關定之。
第十二條
物業管理服務業經主管機關之許可，辦妥公司或商業登記，並加入登記所在地之商業同業公會後始得營業。
物業管理服務業必須加入登記所在地之同業公會始得營業，以達業必歸會之原則。
第十三條
直轄市、縣（市）同業公會應將會員入會、停權、退會情形報請所在地主管機關層轉中央主管機關備查。
直轄市、縣（市）同業公會應訂定業務執行規範並得訂定受取酬金標準及其最高、最低之限制。
一、規定同業公會應辦理之事項。
二、避免物業管理市場惡性競爭，協助物業服務市場機制之健全與成長，授權直轄市、縣（市）同業公會得訂定受取酬金標準。並參照技師法第三十
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條 文 說 明
二條第八款之規定，訂定酬金最高、最低之限制。
第十四條
物業管理服務業自領得物業管理服務業登記證書之日起，每滿五年應申請換證。
前項之申請，應於期限屆滿六十日前，檢附物業管理服務業登記證書及相關證明文件，向中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關提出。
主管機關得隨時派員攜帶證明文件，檢查物業管理服務業業務情形，檢查時並得要求其提供相關資料；受檢查者，不得拒絕、妨礙或規避，檢查項目，由中央主管機關定之。
一、規定物業管理服務業每滿五年應申請換證及其程序。
二、授權中央主管機關訂定物業管理服務業檢查項目。
第十五條
為改善物業管理服務業經營能力，提升其技術水準，中央主管機關得召集相關主管機關就下列事項進行協調，採取輔導措施：
一、市場調查及開發。
二、改善產業環境。
三、強化技術研發及資訊整合。
四、提升產業國際競爭力。
五、健全人力培訓機制。
六、其他經中央主管機關指定之輔導事項。
物業管理服務輔導措施辦法，由中央主管機關定之。
一、明定物業管理服務輔導措施事項。
二、授權中央主管機關訂定物業管理服務輔導措施辦法。
第十六條
物業管理服務業評鑑及獎勵辦法，由中央主管機
授權中央主管機關訂定物業管理服務業評鑑及獎勵辦法
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條 文 說 明
關訂之。
第 三 章 物 業 管 理 人 員
（第17條～第20條）
第十七條
經物業管理師考試及格並領有物業管理師證書者，得充任物業管理師。
物業管理師之管理另以法律定之。
規定本法所定之物業管理師應經物業管理師考試及格及領有物業管理師證書；其管理另以法律定之，俾能釐清職能歸屬。
第十八條
建築師或土木技師、結構技師完成物業管理相關訓練達一定時數，領有結業證明後，經向中央主管機關領得物業建築師執業證或物業技師執業證後，始得充任物業管理人員。
取得物業建築師執業證或物業技師執業證者，每四年內應辦理換證一次。
第一項之訓練時數、發證費用及第二項回訓換證期程、課程、時數、實施方式、管理及相關辦法，由中央主管機關定之。
一、在物業管理師人數未敷業界所需前，得由建築師及技師經物業管理相關訓練領得執業證後充任之，俟舉辦物業管理師考試後，則停辦該相關之訓練。
二、授權中央主管機關訂定訓練時數、發證費用及回訓換證辦法。
三、建築師及技師物業管理相關訓練項目擬定如下：建築物與環境品質維護管理、物業管理法規（室內空氣品質管理法、能源管理法、資源回收再利用法、水污染防治法、公寓大廈管理條例、物業管理服務業法）、物業投資評
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條 文 說 明
估。
第十九條
物業管理士分為物業環境及設備管理士、物業生活服務管理士及物業資產管理士三職類；各職類物業管理士應先取得乙級技術士以上資格，具備一年以上物業管理服務經驗，完成物業管理相關訓練達一定時數，領有結業證明後，經向中央主管機關領得執業證，始得為之。
領有公寓大廈管理服務人員認可證，具備三年以上公寓大廈管理維護服務經驗，完成物業管理相關訓練達一定時數，領有結業證明者，得向中央主管機關申領物業生活服務管理士執業證。
取得物業管理士執業證者，每四年內應辦理換證一次，始得充任物業管理人員。
第一項及第二項之訓練時數、發證費用及第三項回訓換證期程、課程、時數、實施方式、管理及相關辦法，由中央主管機關定之。
一、物業管理士之資格認定、訓練及執業證核發等事項。
二、各物業管理士職類擬應予訓練之科目如下：
（一）物業環境及設備管理士：建築構造與修繕診斷、建築物設備與設施管理、建築物環境品質維護與管理、機電儀錶判讀與品管查核表填報、建築物使用安全與環境衛生管理法規。
（二）物業生活服務管理士：商業文書、物業生活服務、商用物業經營管理、物業服務品質e化管理、物業管理法規概要
（三）物業資產管理管理士：民法物權、土地利用法規、不動產估價與鑑定、不動產經紀法規、土地法與土地相關稅法概要。
三、考量己從事物業管理相關
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條 文 說 明
行業人員進入物業管理服務業，故於第二項規定相關之規定。
四、授權中央主管機關訂定訓練時數、發證費用及回訓換證辦法。
五、各物業管理士職類與對應技術士職類說明如下：
(一) 物業環境及設備管理士：冷凍空調裝修、室內配線(屋內線路裝修)、電器修護、工業配線、下水道設施操作維護(管渠糸統)、下水道設施操作維護(機電設備)、下水道設施操作維護(處理系統)、下水道設施操作維護(水質檢驗)、用電設備檢驗。
(二) 物業生活服務管理士：餐旅服務(餐飲)、餐旅服務(旅館)、會計事務。
(三) 物業資產管理士：測量(工程測量)、測量
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條 文 說 明
(地籍測量)。
第二十條
有下列情形之一，不發給物業建築師執業證、物業技師執業證或物業管理士執業證；已領者，撤銷或廢止其資格並註銷物業管理師證書、物業建築師執業證、物業技師執業證或物業管理士執業證：
一、經公立醫院或教學醫院證明有精神病者。
二、受禁治產宣告尚未撤銷者。
三、受破產宣告尚未復權者。
依前項第一款至第三款註銷物業建築師執業證、物業技師執業證或物業管理士執業證者，於原因消滅後，仍得依本法之規定，請領物業建築師執業證、物業技師執業證或物業管理士執業證。
一、第一項第一款至第三款係針對建築師、技師及物業管理士不得請領證書或執業證之資格限制。
二、第二項對於不得請領原因消滅後，建築師、技師、物業管理士得依本法再請領證書或執業證。
第四章 業務及責任
（第21條～第25條）
第二十一條
物業管理服務業之負責人不得為其他物業管理服務業之負責人或物業管理人員。
為避免物業管理服務業之負責人，同時參與各不同物業管理服務業之業務，而造成行業間所可能產生之誤會情事，故特定本條。
第二十二條
物業管理人員應專任一物業管理服務業，並不得為他物業管理服務業執行業務。
物業管理人員應為單一物業管理服務業專任人員，若其同時為他家之物業管理服務業服務，則可能會造成業務上之諸
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條 文 說 明
多誤會，爰規定之。
第二十三條
物業管理人員於執行業務期間，該物業如有違反建築物公共安全、違章建築、建築物違規使用、建築物室內裝修違規施工、違規設置廣告物及違反環境衛生使用之情事，應列舉事實及提出證據告知業主，並於十日內報主管機關備查。
物業管理人員對於發現有違反各法令事項時，應列舉相關證明告知相對人，請其改善，亦應對該事項報請主管機關備查。
第二十四條
物業管理服務業依其執行業務，一定規模或一定金額以上之場所，應在服務現場置專任物業管理人員。
前項執行業務別、一定規模及一定金額，由中央主管機關定之。
物業管理服務業應依業務執行規範執行業務。
一、物業管理服務業所服業業務場所、規模、承攬額均不同，應有相對人員配置。
二、有關執行業務場所、一定規模及一定金額於第二項授權中央主管機關定之。
三、明定物業管理服務業應依業務執行規範執行業務。
第二十五條
物業管理委託合約書範本，由中央主管機關定之。
物業管理服務業務一般為長期之服務，因此有關契約應載明事項及不應載明事項，爰由中央主管機關訂定物業管理委託合約書範本，以玆依循。
第五章 罰 則
（第26條～第31條）
第二十六條
未經許可或經撤銷、廢止許可而經營物業管理服務業務者，應勒令歇業，並處新臺幣六萬
對於未經許可或經撤銷、廢止許可而經營物業管理服務業務者，因影響整體物業管理
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條 文 說 明
元以上三十萬元以下罰鍰；其不遵從而繼續營業者，得連續處罰。
服務業之市場秩序，並嚴重違反本法，故處以較重之罰鍰，並得以連續處罰。
第二十七條
物業管理人員違反第二十二條及第二十三條)規定情節重大者，處以三個月以上二年以下停止執行物業管理服務業業務之處分。
對於物業管理人員違反違反有關專一任職及未執行第二十二條所付予查報事項之行政處罰。
第二十八條
物業管理服務業有下列情事之一者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並撤銷或廢止其許可：
一、使用他人之物業管理服務業登記證書經營物業管理服務業業務者。
二、將物業管理服務業登記證書交由他人使用經營營物業管理服務業業務者。
三、停業期間再行營業者。
前項物業管理服務業自撤銷或廢止許可之日起五年內，其負責人不得重新申請物業管理服務業登記。
一、明列物業管理服務業可能違反事項之處罰說明。
二、第二項則對第一項第一款至第三款各款違反時對於物業管理服務業負責人之行政處罰。
第二十九條
物業管理服務業有下列情事之一者，處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰：
一、經許可後未領得經營物業管理服務業登記證而經營物業管理服務業業務者。
二、未加入公會而經營物業管理服務業業務者。
三、未依第十四條第二項規定，申請換證。
對於從事物業管理服務業，於未依法辦理完成登記，或於執行業務而有違失者於第一項第一至第四款之處罰。
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條 文 說 明
四、未依第十四條第三項規定，拒絕、妨礙或規避檢查者。
物業管理服務業有前項第一款至第四款情事者，並得勒令停業及通知限期補辦手續，屆期不補辦而繼續營業者，得按次連續處罰。
第三十條
物業管理服務業違反第二十四條第一項規定者，按其情節輕重，予以警告或三個月以上一年以下停業處分。
物業管理服務業受警告處分三次者，予以三個月以上一年以下停業處分；於五年內受停業處分期間累計達二年以上者，廢止其許可。
本條為執行業務之疏失，按其輕重給予不同之處罰或警告，唯若連續疏失並達相當限度時，則予重罰。
第三十一條
物業管理服務業負責人違反第二十一條規定者，處新臺幣十萬元以上五十萬元以下罰鍰，並通知該物業管理服務業限期辦理解任，屆期仍不辦理者，對該物業管理服務業處十萬元以上五十萬元以下罰鍰。並得繼續通知該物業管理服務業辦理解任，屆期仍不辦理者，得按次連續處罰。
對物業管理服務業負責人違反第二十條不得為其他物業管理業務之負責人、物業管理人員或物業管理服務人之規定，因此可能影響市場並造成業務不明，故對負責人個人有其相對之處罰。
第六章 附則
（第32條～第37條）
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條 文 說 明
第三十二條
本法公布施行前已經營物業管理業務者，應於本法施行後，三年內依本法規定領得物業管理服務業證照，始得繼續營業。
為給予目前己從事或欲從事物業管理服務業者，於本法實施後，給予相對之緩衝期，得依本法規定辦理相關登記等事宜。
第三十三條
公寓大廈管理維護公司聘僱之管理服務人員符合第八條第一項第二款規定人員要件且資本額符合同條第二項規定者，得依第十二條之規定，申請公司更名為住宅專業物業管理服務公司，並繼續從事原公寓大廈管理維護公司登記業務項目，不受公司名稱冠名之限制。
為提昇公寓大廈管理維護公司服務水準，其從業人員符合專業物業服務業住宅專業物業類之資格規定者，准其公司更名後繼續從事原公寓大廈管理維護公司登記業務項目，以維持原客戶權益。
第三十四條
中央主管機關應設物業管理審議委員會，處理物業管理服務業之撤銷或廢止登記、獎懲事項，及物業管理人員懲戒案件；其設置要點，由中央主管機關定之。
有關各項物業管理服務業、及所屬人員相關事項案件之辦理，應設置相關審議委員會處理之。
第三十五條
中央主管機關依本法規定受理申請審查、核發、補發及變更物業管理服務業登記證書時，應收取審查費、證照費、工本費；其收費基準，由中央主管機關定之。
明定各項申請審查、核發、補發及變更物業管理服務業登記證書時，應收取審查費、證照費、工本費。
第三十六條
本法施行細則，由中央主管機關訂之。
本法之施行細則，授權由中央主管機關定之。
第三十七條
本法自公布日施行。
明定本法施行日期。
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